上海租房新規（上海租房新政策對租戶要求）

本文目錄一覽：

• 1、上海住房租賃條例草案征求意見 多地出臺新規規范租房市場
• 2、上海市發布新規整頓住房租賃市場
• 3、上?！氨Ｗ夥俊毙乱帲喝⒓彝タ缮暾埲?，租金年增幅不高于5%
• 4、上海公租房限購新規12月1日施行，怎么買最合適？
• 5、群租房人均面積不得低于多少平米
• 6、上海群租房2021新規定

上海住房租賃條例草案征求意見 多地出臺新規規范租房市場

如今，住房租賃市場已經成為房地產市場的重要組成部分。根據“上海發布”微信公眾號的消息，上海市人大常委會對《上海市住房租賃條例（草案）》（以下簡稱《租賃條例（草案）》）公開征求意見。

《租賃條例（草案）》從三個方面加強市場主體管理，規范住房租賃市場秩序。一是加大對個人“二房東”監管力度；二是加強對房地產經紀機構和住房租賃企業的管理，包括建立備案制度、從業人員實名從業、規范房源信息發布、實行合同網簽、資金監管要求等；三是對發布房源信息的網絡信息平臺經營者提出了一系列要求。

在規范租賃行為上，《租賃條例（草案）》明確“禁止群租”，鼓勵當事人訂立長期租賃合同，建立穩定的租賃關系?！蹲赓U條例（草案）》還強調突出民生保障，發揮保障性租賃住房作用。一是確立目標定位，擴大保障性租賃住房供給；二是加強源頭規劃，明確編制專項規劃以及重點布局要求；三是明確建設和管理要求，合理設置準入條件和退出機制、優化申請審核流程、完善配租使用規范、規范租金和租期。

《租賃條例（草案）》還提出，建立健全全市統一的住房租賃公共服務平臺，提供“一站式”服務，并加強信息共享和業務協同；建立租賃價格監測機制，穩定租金水平。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次條例明確了住房租賃體系的概念，尤其是增加了“經營服務規范”和“租賃關系穩定”兩條內容，這比傳統的“多主體供給、多渠道保障”的提法進了一層。從這個角度看值得全行業學習，尤其是說明對于經營層面和租賃關系方面的重視。

提到租賃，就不得不提到長租公寓。嚴躍進表示，對于長租公寓企業來說，后續也需要建立風控管理部門或風控監測小組，真正吻合上海當前對于租賃企業的新要求。

如今，多個城市通過市場監管、減稅、增加租賃用房供應、獎補等一系列措施，培育和發展住房租賃市場。與此同時，多個城市也陸續出臺多項政策，規范住房租賃市場發展。近日，為促進房屋租賃市場平穩健康發展，提高租賃市場價格透明度，深圳還發布了《深圳市2022年度房屋租賃參考價格》。此外，過去多年深圳也曾發布擬實行“非居改?！?，年度租金漲幅不超過5%的相關通知?！皩ψ饨疬M行管制，在國際上是普遍現象，很多國家都制定了住房租賃條例，并對資金及其漲幅進行限制?！睆V東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進認為，《上海市住房租賃條例（草案）》是繼北京之后，又一個規范住房租賃、長租公寓等新興業態的地方性法規。特別的是，該條例利用單獨一章對保障性租賃住房的制度定位、布局要求、建設要求、管理要求等進行了規定，突出了保租房的重要地位。在北京、上海等城市的帶動下，未來或有更多城市出臺住房租賃相關政策。

上海市發布新規整頓住房租賃市場

觀點地產網訊：2月4日，上海市住房和城鄉建設管理委員會等十部門共同制定了《關于進一步整頓規范本市住房租賃市場秩序的實施意見》，為深入貫徹“人民城市人民建，人民城市為人民”理念，進一步維護本市住房租賃市場秩序，保障租房群眾合法權益，促進本市住房租賃市場平穩健康發展。

其中提到，對租賃房源的真實性提出了相關要求，以及對從業人員的管理和要求，在網簽，合同等相關條例上給出了指引。

此外，在規范住房租賃上，住房租賃經營機構向承租人收取租金的周期，應當與向出租人支付租金的周期相匹配。住房租賃經營機構不得強迫或以租金優惠等名義誘導承租人一次性支付超過三個月的長周期租金。

住房租賃經營機構需開立資金監管賬戶，應在本市注冊的商業銀行中，開立全市唯一的住房租賃資金監管賬戶，該賬戶不得支取現金且原則上不得變更。

原文如下：

一、加強住房租賃市場主體管理

（一）嚴格經營范圍登記管理。在本市范圍內從事住房租賃活動的住房租賃企業、房地產經紀機構和網絡信息平臺，以及轉租住房10套（間）以上的單位和個人，應當依法辦理市場主體登記。從事住房租賃經營的企業和個體工商戶（以下統稱：住房租賃經營機構）經營范圍應當注明“住房租賃”，從事住房租賃經紀服務的機構經營范圍應當注明“房地產經紀”。房屋管理、市場監管部門要加強協作，及時通過本市大數據資源平臺共享登記注冊信息。

（二）嚴格開業報告和備案管理。住房租賃經營機構開展業務前，應當向登記注冊所在地的區房屋管理部門辦理開業報告（信息記載）；房地產經紀機構開展業務前，應當向登記注冊所在地的區房屋管理部門辦理備案手續，并通過線上、線下經營場所等渠道公示。機構注銷，取消“住房租賃”或“房地產經紀”經營范圍、住所、法定代表人或負責人、股東等重要信息變更的，應及時向區房屋管理部門辦理相應信息變更手續。房屋管理、城管執法部門要加強協作，督促相關機構及時辦理開業報告（信息記載）或備案手續。

（三）嚴格從業人員管理。住房租賃經營機構、房地產經紀機構應當自行或委托第三方，加強對雇（聘）用從業人員的政策法規、職業道德和專業知識培訓。推行從業人員實名信息卡制度，由市房地產經紀行業協會向住房租賃經營機構、房地產經紀機構發放實名信息卡，并由機構通過線上、線下經營場所等渠道公示。從業人員提供居間代理、房源收儲、客戶接待、業務咨詢和合同簽約備案等服務時，應當向消費者主動出示實名信息卡。

二、加強租賃房源信息發布管理

（一）真實發布房源信息。住房租賃經營機構、房地產經紀機構及從業人員對外發布房源信息的，應當對房源信息的真實性、有效性負責。所發布的房源信息應當注明所在機構、門店以及維護責任人信息，并應當包含房源位置、用途、面積、圖片、價格等內容，符合真實委托、真實狀況、真實價格的要求。同一機構的同一房源在同一網絡信息平臺僅可發布一次，在不同渠道發布的房源信息應當一致，已成交或撤銷委托的房源信息應在2個工作日內從各種渠道上撤銷。

（二）推行房源信息核驗。房地產經紀機構、從事分散式代理經租業務的住房租賃經營機構發布房源信息前，應當通過市住房租賃公共服務平臺進行房源信息核驗，取得房源核驗碼。未取得房源核驗碼，房地產經紀機構、從事分散式代理經租業務的住房租賃經營機構不得對外發布相應的房源信息。穩步推進集中式代理經租業務的住房租賃經營機構的房源信息核驗工作。

（三）落實網絡平臺責任。在本市開展房源信息發布業務的網絡信息平臺，應當向市房屋管理部門報備，并建立日常工作機制，認真核驗房源信息發布主體資格和房源必要信息，加快實現對同一房源信息合并展示，及時撤銷已成交或30日內未維護的房源信息。對房屋權利人自行發布房源信息的，應對發布者身份和房源真實性進行核驗。對機構及從業人員發布房源信息的，應按下列要求進行核驗：

1.不得允許未辦理開業報告的住房租賃經營機構、未經備案的房地產經紀機構、未取得實名信息卡的從業人員發布房源信息；

2.不得允許被列入經營異常名錄、嚴重違法失信名單或失信被執行人名單的機構發布房源信息；

3.不得允許從業人員以個人名義發布機構出租或受托出租的房源信息；

4.不得允許不具備相應經營資格的單位或個人，一次性或累計發布10套（間）以上轉租房源信息；

5.不得發布未按規定獲得房源核驗碼的房源信息，房源核驗碼應在房源信息展示頁面同步標識。

（四）動態監管房源發布。房屋管理、市場監管、網信部門要加強對網絡信息平臺房源信息發布行為的動態監測，要求網絡信息平臺提供有關住房租賃數據的，網絡信息平臺應當配合。對違規發布房源信息的機構及從業人員，房屋管理、市場監管、網信部門有權要求發布主體和網絡信息平臺刪除相關房源信息。對不具備發布資格或多次違規發布房源信息的發布主體，網絡信息平臺應當限制或取消其發布權限，房屋管理部門依法暫停其房源核驗、網簽備案等服務。對未履行核驗發布主體和房源信息責任的網絡信息平臺，網信部門可根據房屋管理、市場監管部門的意見，依法采取暫停相關業務、停業整頓等措施。

三、加強住房租賃合同網簽備案管理

（一）強化合同網簽備案。本市行政區域內的住房租賃活動，均應按規定進行合同網簽備案。住房租賃經營機構、房地產經紀機構應當主動辦理上海市住房租賃公共服務平臺用戶認證，取得租賃平臺用戶操作權限，并按規定為租賃當事人提供合同網簽備案服務。住房租賃經營機構將與出租人簽訂的租賃合同信息，推送至市住房租賃公共服務平臺備案后，方可申請房源信息核驗。

（二）推行合同示范文本。合同網簽備案應當使用房屋管理、市場監管部門聯合制定的合同示范文本。房屋管理、市場監管部門適時修改完善合同示范文本，并加大宣傳和監督檢查力度，引導住房租賃當事人規范使用合同示范文本。從事分散式代理經租業務的住房租賃經營機構在與承租人簽訂的合同中，應當載明合同的到期期限、租金及押金支付方式。住房租賃經營機構、房地產經紀機構在合同中采用格式條款的，應當向市場監管、房屋管理部門報備。

（三）提高網簽備案效率。鼓勵住房租賃經營機構、房地產經紀機構將其業務系統，與市住房租賃公共服務平臺聯網對接，實現住房租賃合同即時網簽備案。引導住房租賃當事人通過本市“一網通辦”、“隨申辦”等多種渠道，在線辦理住房租賃合同網簽備案，實現“零材料”、“零跑動”。

四、加強住房租賃交易服務管理

（一）規范租賃服務收費。住房租賃經營機構、房地產經紀機構應當實行明碼標價。收費前應當出具收費清單，列明全部服務項目、收費標準、收費金額等內容，并由當事人簽字確認。房地產經紀機構不得賺取住房出租差價，租賃合同期滿承租人和出租人續約的，不得再次收取傭金。住房租賃合同期限屆滿或提前解除時，除沖抵合同明確約定的費用外，剩余租金、押金等應當在30日內退還承租人。

（二）規范租金支付周期。住房租賃經營機構向承租人收取租金的周期，應當與向出租人支付租金的周期相匹配。住房租賃經營機構不得強迫或以租金優惠等名義誘導承租人一次性支付超過三個月的長周期租金。房屋管理、市場監管部門應當在合同示范文本中增加特別告知內容，提示承租人一次性支付長周期租金，可能產生租金損失風險。

（三）規范機構業務合作。住房租賃經營機構委托房地產經紀機構收儲房源、介紹客戶的，應當簽訂書面協議，約定服務內容、收費方式。住房租賃經營機構、房地產經紀機構應當通過各自的線上、線下經營場所等渠道，公開合作機構名單。房地產經紀機構與住房租賃經營機構合作的，應當通過市住房租賃公共服務平臺查驗租賃機構的經營資格，并在提供居間服務時，提示租賃機構按規定分別為出租人、承租人辦理合同網簽備案。住房租賃經營機構不得通過私下向個人付費的方式，利用房地產經紀機構及從業人員收儲房源、獲取客戶。

五、加強住房租賃交易資金監管

（一）開立資金監管賬戶。住房租賃經營機構應在本市注冊的商業銀行中，開立全市唯一的住房租賃資金監管賬戶，該賬戶不得支取現金且原則上不得變更。住房租賃經營機構收取租金和押金，應當由承租人直接存入監管賬戶；住房租賃經營機構向所收儲房源的出租人支付租金和押金，應當通過監管賬戶支付。住房租賃經營機構在本市設立子公司的，母子公司均應單獨開立監管賬戶。住房租賃經營機構與法人單位簽訂租賃合同，合同中有明確約定的，租金和押金可不納入資金監管。

（二）簽訂賬戶監管協議。住房租賃經營機構與承辦銀行簽訂賬戶監管協議，應當明確監管內容、方式、流程，以及雙方的責任和義務。住房租賃經營機構應將監管賬戶信息，在其經營場所、信息發布渠道和租賃合同中明示。探索建立住房租賃機構資金風險預警機制。

（三）嚴格資金收付要求。承租人支付租金周期在三個月以上的，租金應當按月劃轉至住房租賃經營機構；承租人支付租金周期不超過三個月的，由住房租賃經營機構與承辦銀行約定按月或按季劃轉。住房租賃經營機構向收儲房源的出租人支付租金和押金，由承辦銀行按照機構與出租人的合同約定劃轉。住房租賃經營機構收取承租人的押金，只能用于支付收儲房源的應付押金。積極推進承辦銀行與市住房租賃公共服務平臺聯網對接，共享網簽備案的合同信息。

（四）嚴控租金貸款業務。未開展個人“租金貸”業務的住房租賃經營機構，原則上不得新增該項業務。按照本市有關規定已開展個人“租金貸”業務的住房租賃經營機構，應于2021年一季度前向市房屋管理部門報備貸款規模壓降計劃，確保2022年底前貸款金額調整到占企業租金收入比例15%以下。住房租賃合同未經網簽備案的，金融機構不得為其辦理個人“租金貸”業務。對于新發生的個人“租金貸”業務，金融機構經與住房租賃經營機構、承租人協商一致，應當直接放款至監管賬戶。

六、加強租賃房屋安全管理

住房租賃經營機構應當定期檢查房屋及配置的設施設備，確保處于安全可用狀態，并編制房屋使用說明書，告知承租人房屋、設施設備使用方式，提示消防、用電、燃氣等安全使用注意事項。住房租賃經營機構應在住房租賃合同中，與承租人約定出租期間查驗房屋使用情況的條款，并督促承租人安全使用房屋及設施設備。住房租賃經營機構對出租房屋進行改造或裝修的，應當取得房屋權利人書面同意，使用的材料和設備應當符合國家和本市標準，裝修后空氣質量標準應當符合國家有關標準，不得危及承租人安全和健康。

各區政府要守住安全底線，加強組織，全面排摸轄區內非居住存量房屋改建和轉化租賃住房項目，推進合規改建、轉化工作，督促未合規納管項目制定整改計劃、明確整改期限。逐步實現對改建和轉化項目的全覆蓋、全過程監管。

七、加強住房租賃公共服務平臺建設

（一）加快對接“一網通辦”，發揮平臺服務作用。按照建設本市“一網通辦”總門戶的要求，加快對接“一網通辦”，推動市住房租賃公共服務平臺政務服務升級。全面推進線上線下租賃服務流程再造、數據共享、企業對接、業務協同，為群眾和企業提供主體認證、房源核驗、信息發布、網簽備案、信息查詢等線上一站式服務，方便承租人申請享受基本公共服務和便利，構建完善本市“一網受理、協同辦理”的住房租賃服務體系。

（二）加快融入“一網統管”，發揮平臺監管作用。針對住房租賃活動全過程，強化市住房租賃公共服務平臺的數據賦能和實戰應用。建立住房租賃市場主體（包括住房租賃經營機構、房地產經紀機構及從業人員）數據庫，建立租賃房源數據庫，建立住房租賃市場監測系統。市、區房屋管理部門要根據各自權限，依托住房租賃平臺開展日常監管、監測分析等工作。對標本市“一網統管”建設的統一規范和標準，逐步實現與相關管理部門、各區和街鎮的信息聯動和管理協作，構建完善本市住房租賃市場監測監管應用場景。

（三）加快促進“社會共享”，發揮平臺公示作用。依托市住房租賃公共服務平臺，按照“能公開、盡公開”的原則，逐步歸集并向社會公示以下信息：

1.國家和本市有關住房租賃的政策規定、合同示范文本等信息；

2.已報告開業的住房租賃經營機構、已備案房地產經紀機構、已辦理實名信息卡從業人員的基本信息、信用信息；

3.已報備開展房源信息發布的網絡信息平臺；

4.住房租賃風險提示、糾紛警示等信息；

5.房源核驗碼的驗證信息；

6.住房租賃經營機構、房地產經紀機構采用的合同格式條款信息；

7.住房租賃經營機構與房地產經紀機構的業務合作信息；

8.住房租賃經營機構的住房租賃資金監管賬戶信息、賬戶監管協議標準文本；

9.其他有利于建設規范、透明的住房租賃市場和規范市場秩序的信息。

八、嚴厲打擊住房租賃市場亂象

（一）建立完善市場亂象發現機制。本市依托“12345”熱線，及時受理住房租賃各類投訴舉報。發揮市房地產經紀行業協會、消費者權益保護委員會的作用，積極受理住房租賃投訴。發揮屬地街鎮和社區網格的作用，落實網格監督員、社區綜合協管員和物業服務企業的日常巡查要求，及時發現并上報涉及住房租賃經營機構、房地產經紀機構、網絡信息平臺的違規行為。房屋管理、公安人口管理部門要加強信息共享和業務銜接，以租房居住的實有人口信息為抓手，建立“人房共管”長效機制，切實掌握各類市場主體的房源出租情況。

（二）建立完善行業糾紛調處機制。住房租賃經營機構、房地產經紀機構和網絡信息平臺應當建立住房租賃投訴處理機制，在經營場所、房源信息展示頁面、租賃合同中明示投訴渠道信息，擔起矛盾糾紛化解的首要主體責任。市房地產經紀行業協會要聯合消費者權益保護委員會，組織發動社會力量，建立住房租賃糾紛調處專業性平臺，督促機構妥善處理與住房租賃消費者之間的矛盾糾紛，引導消費者依法維權。

（三）建立完善投訴舉報處置機制。針對住房租賃投訴舉報的不同情形，按照“法定、商定、指定”原則，分別派單至市區相應管理部門或房屋所在地的街鎮處置。有關部門、單位或街鎮受理投訴舉報時，發現涉嫌違反其他部門管理規定的情形，應當及時制作線索信息移送相應管理部門。發生管轄爭議的，涉及同一區域不同職能部門，由區信訪辦指定管轄；涉及不同區域同一職能部門，由市級行政主管部門指定管轄。

（四）建立完善屬地矛盾化解機制。相關部門和各區政府要指導屬地街鎮，整合發揮人民調解、行政調解、司法調解和行業調解的作用，構建住房租賃矛盾化解的多元共治格局。住房租賃經營機構不當經營引發社會風險的，機構注冊所在區要會同公安等相關部門，加強對涉事機構及主要人員的監管，督促涉事機構履行主體責任。涉事機構收儲房源所在街鎮要積極采取措施，保障承租人的合法居住權益，維護收儲房源出租人的正當權益，引導租賃當事人理性協商、依法維權，維護社會穩定。

（五）建立完善行政執法聯動機制。各區要集中組織力量，通過聯合執法與專業執法相結合，查處曝光一批侵害租房群眾利益的典型案件。涉及違反國家和本市有關住房租賃、房地產經紀管理法規、規章的，由城管執法部門依法查處；涉及違規發放個人“租金貸”、違規建立資金池等影響金融秩序的，由金融監管部門依法查處；涉及無照經營、實施價格違法行為、實施廣告違法行為、實施壟斷協議和濫用市場支配地位行為的，由市場監管部門依法查處；涉及違反治安管理、人口管理規定以及涉嫌合同詐騙等犯罪的，由公安機關依法查處。

（六）建立完善行業信用監管機制。市房屋管理部門要會同市發展改革部門，制訂本市住房租賃市場主體信用評價管理辦法，委托市房地產經紀行業協會具體實施。對住房租賃市場主體及從業人員的信用管理，實行計分評價制度，根據其信用分數評定信用等級，對信用不良的市場主體及從業人員，房屋管理部門可采取約談告誡、依法暫停房源核驗、暫停網簽備案、發布風險提示等措施，責令其限期整改。情節嚴重、拒不整改的，取消房源核驗、網簽備案等相應資格。

（七）充分發揮輿論監督引導作用。相關部門和各區要充分運用網絡、電視、報刊、新媒體等渠道，加強宣傳報道，營造住房租賃市場良好輿論環境。發揮正反典型的導向作用，及時總結推廣經驗，定期曝光典型案例，發布風險提示，加強對租賃當事人的警示教育，引導租賃當事人增強風險防范意識，通過正規渠道、正規企業租賃住房，逐步形成遵紀守法、誠信經營、理性租房的市場環境。

九、加強住房租賃管理制度保障

（一）強化體制保障。依托本市促進房地產市場健康發展聯席會議，住房和城鄉建設、發展改革、公安、市場監管、金融監管、房屋管理、城管執法、網信等部門要建立協同聯動機制，定期分析研判住房租賃市場形勢，推動部門信息共享，形成監管合力。市、區房屋管理部門要加強住房租賃管理部門設置和管理隊伍建設，充實工作力量承擔住房租賃管理和服務的具體職責。

（二）明確部門職責。房屋管理部門負責做好住房租賃活動的日常監督管理工作，推進上海市住房租賃公共服務平臺建設應用，組織開展住房租賃行業信用評價工作，指導市房地產經紀行業協會加強住房租賃行業自律。城管執法部門負責做好城市管理行政執法權限范圍內的住房租賃行政執法工作。市場監管部門負責做好住房租賃市場主體登記注冊工作，涉及住房租賃的價格違法、廣告違法、反不當競爭和反壟斷執法工作，支持消費者權益保護委員會開展住房租賃社會服務工作。金融監管部門加強對住房租賃金融業務、住房租賃資金監管業務的監管。網信部門督促網絡信息平臺履行主體責任，按要求審核管理網絡信息，指導協助相關部門開展網上輿論引導。公安部門負責做好涉及住房租賃的治安管理、人口管理等工作，依法打擊在住房租賃活動中的犯罪行為。發展改革部門通過“信用中國（上海）”網站等渠道，將住房租賃市場主體的信用情況進行公示，指導協助房屋管理部門對失信主體實施失信懲戒。

（三）落實屬地責任。各區要參照市級聯席會議制度，建立住房租賃工作協調機制，將住房租賃管理納入社會綜合治理和社區網格化管理，統籌、整合相關部門和屬地街鎮等各方力量，立足區域實際，推進“一網統管”，構建完善住房租賃綜合管理機制。各街鎮要以社區黨建為引領，協調和處理轄區內住房租賃事務和糾紛，做好住房租賃合同網簽備案、“群租”綜合治理、租賃房屋安全檢查、住房租賃糾紛調解、住房租賃政策宣傳等工作。

（四）強化行業自律。鼓勵住房租賃經營機構、房地產經紀機構、從事住房租賃相關業務的網絡信息平臺加入市房地產經紀行業協會，自覺接受行業自律管理。協會應當制定執業規范、自律公約、職業道德準則和爭議處理規則，組織開展職業培訓、繼續教育，發放從業人員實名信息卡，制作發布違規公示名單和風險提示、糾紛警示，配合市房屋管理部門開展行業信用信息檔案建立、信用評價、信用信息歸集公示等具體工作。協會應當引導住房租賃經營機構公開實繳資本、房源規模、從業人員數量、財務狀況、合作單位等有利于消費者選擇、樹立社會對行業信心和規范行業發展的信息。

上?！氨Ｗ夥俊毙乱帲喝⒓彝タ缮暾埲?，租金年增幅不高于5%

1月18日，上海出臺《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》和《上海市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》，明確了保障性租賃住房的認定及申請門檻、配租規則、租賃價格、支付手段、租賃期限等細節。兩項配套政策有效期為2022年1月至2023年12月，試行期兩年。

據悉，今年，上海將大力推動保障性租賃住房落地，預計到今年年底，建設籌措保障性租賃住房24萬套（間），完成“十四五”目標總量的一半以上。

集中配租優先保障無房家庭

1月18日，上海市房管局出臺《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》（簡稱《管理辦法》），對保障性租賃住房（簡稱“保租房”）的申請條件、租賃價格做出詳細規定。

《管理辦法》強調，保租房住房配租強調公開、公平、公正。項目達到供應條件后，出租單位發布公告啟動集中配租；集中配租期間應優先保障上海市無房對象。集中配租后的剩余房源，實行常態化配租，符合條件對象“先到先租，隨到隨租”。

保租房的可供應房源，將在“一網通辦”門戶網站和上海市住房租賃管理服務平臺上進行統一發布。市民提交申請材料、出租單位審核資格和住房保障機構核查住房情況統一上平臺辦理、租賃合同網簽備案統一上平臺實施，提供“一站式”保租房租賃管理服務。

那么，什么樣的人群能申請上海保租房呢？《管理辦法》規定，保租房供應對象是在上海合法就業且住房困難的在職人員及其配偶、子女。住房困難面積標準，原則上按照家庭在上海市一定區域范圍內人均住房建筑面積低于15平方米確定。

貝殼研究院高級分析師黃卉表示：“此次上海保租房面向‘企業 個人”出租，可以提升配租效率。此次辦法明確保租房可以面向用人單位和個人配租，用人單位可根據需要為符合條件員工提供保租房，提升員工的住房福利，有利于用人單位吸引或保留人才，通過有效發揮用人單位的積極性，有效提高保租房的配租效率，還可減輕保租房運營管理壓力?！?/p>

此外，當申請者所申請的項目全部或部分戶型房源滿租后，實行輪候配租，按戶型建立輪候名冊，并優先保障上海市無房對象。出租單位不得對符合條件的申請對象挑客拒租。

值得一提的是，《管理辦法》的另一個亮點在于不同的家庭可以審批匹配的戶型，尤其是二孩和三孩家庭?！豆芾磙k法》規定，三人以下家庭和單身人士可以入住二居室及以下戶型，二孩、三孩家庭可以入住三居室及以下戶型。根據供需匹配情況，出租單位也可以將多居室戶型拆套安排使用。

“明確保租房供應標準，改善多孩家庭的租房條件。此次辦法明確了不同家庭規模的配租標準，多孩家庭可以申請大戶型保租房，同時嚴格限制一個家庭或單身人士只能入住一套保租房，可以擴大保租房的保障對象范圍，更大程度發揮保租房的保障功能?！秉S卉分析稱。

租金“打九折”，年增幅不高于5%

眾所周知，租金是市場普遍關注的問題。那么，上海保租房在租金方面怎么設定呢？根據《管理辦法》，保租房租賃價格采取“一房一價”，實際執行的租賃價格不得高于備案價格。面向社會供應的保租房，租賃價格應在同地段同品質市場租賃住房租金的九折以下。

調價時，價格調增幅度應不高于市房屋管理部門監測的同地段市場租賃住房租金同期增幅，且年增幅應不高于5%。面向本園區、本單位、本系統職工定向供應的保租房，租賃價格可進一步降低，并相應建立隨租賃年限增加的租賃價格累進機制和管理規則。

上海中原資深分析師盧文曦表示：“租金在九折以下和漲幅不高于5%體現了上海保租房的保障性，隨著保租房供應量的增大也可以對上海租房市場起到穩定的作用?！?/p>

從目前來看，國內租賃市場中，個人房源出租房屋在住房租賃市場上占比近九成，是目前市場房屋供給的最大來源。據克而瑞城市租賃系統顯示，2021年，全國主要城市房租均呈現連續上漲趨勢，平均漲幅接近7.57%，多地房租價格已經創下歷年來新高。其中，上海個人租金在2021年的漲幅也超過15%。

在支付方式方面，《管理辦法》規定，保租房租金可以按月或按季度收取，不得預收一個季度以上租金；租賃保證金（押金）不得超過一個月租金。保租房承租人可以按規定提取住房公積金支付租金。

在租賃期限方面，租賃合同期限原則上不短于1年（承租人有特殊要求除外），最長不超過3年，鼓勵出租單位與承租人簽訂2年或3年期的租賃合同。租賃合同到期后，入住人員經重新審核仍符合準入條件的，可以續租；不再符合準入條件的，應當退出。

“保租房房源是有限的，那么如何提高利用率，怎么有序進出，這是政策核心點。上海的政策規定原則1年，最長不超過3年，實現了一個動態管理，符合條件續租，不符合條件退出，這一點也有創新突破，實現了快速的流轉和效率，值得全國借鑒?！北R文曦表示。

業內：上海保租房兩項新規或為全國提供借鑒

同一天，為了加快保租房的供應和認定，上海出臺《上海市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》（簡稱《認定辦法》）。

根據《認定辦法》，為了加快形成供應，上海對保租房項目認定進行了明確，分為既有項目和新建項目。其中，既有租賃住房項目指《認定辦法》實施前經過合規審批已經建成或在建（含正在辦理建設工程手續）的租賃住房項目。

《認定辦法》還對新實施保租房項目的戶型標準進行了明確，規定70平方米以下戶型住房建筑面積占項目住房建筑面積的比例，應不低于70%。

事實上，此次上海出臺上述兩則關于保租房的新政策，也是對于去年11月出臺的《關于加快發展本市保障性租賃住房的實施意見》的延續。而根據已經公布的‘十四五’期間新增保租房計劃，在“十四五”期間，上海計劃新增建設籌措保障性租賃住房47萬套（間），占同期新增住房供應總量的40%以上。

“上海今年24萬套的保租房籌建量處于一線城市較高水平。根據已經公布的‘十四五’期間新增保租房計劃，上海在‘十四五’期間計劃籌建47萬套，高于深圳的40萬套，低于廣州的60萬套。上海今年的24萬套保租房已經超過深圳‘十四五’期間籌建保租房房源總數的一半，超過廣州的1/3?！秉S卉表示。

“今年是保租房發展的元年。從全國來講，上海的做法值得其他城市借鑒，比如租賃方式，租金設定、支付方式、退出機制等，在實施方面上海做法都有一定的創新?！北R文曦表示。

上海公租房限購新規12月1日施行，怎么買最合適？

新辦法將于2019年12月1日起施行，其中的一些新條款的加入也一一印證了我們之前的推斷。這顆房屋交易領域的重磅炸彈一出世便受到了上海市民的普遍關注，雖然房價已經穩定了一段時間，但關于房子政策的變化總是市民們關心的頭等大事。

使用權房是計劃經濟和住房分配體制下的產物。

一直以來使用權房交易的不限購和稅費低廉在產權房限購的大環境下受到“消費者”的青睞，這一特性使其市場單價甚至一度高于同地段產權房的價格。

自從去年7月上海短暫叫停使用權房交易后，曾出過一個臨時性的文件，其中就規定了一套使用權房在手的個人不能再購買，以及購入后5年內不得出售。

終于2019年10月10日，上海市政府發布了《上海市公有住房差價交換辦法》（以下簡稱《新辦法》），新辦法將于2019年12月1日起施行，其中的一些新條款的加入也一一印證了我們之前的推斷。

這顆房屋交易領域的重磅炸彈一出世便受到了上海市民的普遍關注，雖然房價已經穩定了一段時間，但關于房子政策的變化總是市民們關心的頭等大事。在主流平臺瀏覽了市民們的主要評論后，主要關心的問題有五點：

1、我還能不能買；

2、我要怎么買；

3、稅增加了沒有；

4、已經買到手的房子有什么影響；

5、這樣一搞房子會漲還是會跌有啥解決辦法嗎。

限購政策主要來源于《新辦法》第十條（受讓限制）的第一、二款。原文如下：

“本市戶籍家庭擁有2戶（套）及以上住房（包括公有住房承租權和住房產權）的，不得再通過本辦法第五條第（二）項規定的差價換房方式，取得公有住房承租權。

本市戶籍單身且年滿18周歲個人擁有1戶（套）及以上住房（包括公有住房承租權和住房產權）的，不得再通過本辦法第五條第（二）項規定的差價換房方式，取得公有住房承租權?！?/p>

變成大白話就是：

“本市戶籍家庭有2套以上住房的（包含產權房及使用權房）只能進行使用權房的交換，不能再購買。

本市戶籍18周歲單身個人有1套以上住房的（包括產權房及使用權房）也只能進行使用權房的交換，不能再購買?！?/p>

群租房人均面積不得低于多少平米

一般來說人均居住面積不得低于5平方米。比如，上海市政府常務會議通過了《上海市人民政府關于修改《上海市居住房屋租賃管理辦法》的決定》，自2014年5月1日起施行。對于“群租”的認定標準，修改后的管理辦法明確：

出租居住房屋，每個房間的居住人數不得超過2人（有法定贍養、撫養、扶養義務關系的除外），且居住使用人的人均居住面積不得低于5平方米?！侗本┦凶》孔赓U合同》《北京市房屋出租經紀服務合同》示范文本均在說明中強調，不得改變房屋內部結構分割出租、出租房屋人均居住面積不得低于5平方米、每個房間居住的人數不得超過2人等有關禁止違法群租的文件規定內容。

上海群租房2021新規定

出租居住房屋，每個房間的居住人數不得超過2人(有法定贍養、撫養、扶養義務關系的除外)，且居住使用人的人均居住面積不得低于5平方米。出租的居住房屋及其附屬設施應當符合消防、治安、防災、衛生等方面的標準和要求，并具備供水、供電等必要的生活條件。